40 年透天老屋翻新費用全攻略！政府補助、常見行情與估算公式

最近朋友買下一棟有歲月感的透天，準備整理成適合他生活的家。

問我：

「40 年透天老屋翻新費用到底要準備多少？」

若從目前老屋翻修行情來看，40 年透天全屋翻新，可先抓每坪約 8～12 萬元作為初步預算參考。

如果還需要處理較大範圍的水電、防水、屋頂、外牆或結構問題，實際費用會再高於一般單坪行情。

不同業者對設計費、監工費與設備是否計入報價的方式也不同。

所以這篇也想跟各位分享 40 年透天老屋翻新費用可以怎麼估，哪些地方最容易拉高預算，以及 2026 年有哪些補助、施工前又該注意哪些申請問題。

40 年透天老屋翻新費用行情多少？每坪預算怎麼抓？

局部整理、全屋翻新、重度翻新的預算區別

老屋翻新沒有一個所有房子都能直接套用的單坪價格，建議先分清楚工程做到什麼程度，再來做預算評估。

翻新程度	單坪預算參考	常見工程內容
局部整理	約 5～8 萬元／坪	局部水電、廚衛、地坪、油漆或設備更新
一般全屋翻新	約 8～12 萬元／坪	拆除、水電、防水、泥作、廚衛與主要室內裝修
重度翻新	約 12 萬元／坪以上	屋頂、外牆、樓梯、結構或嚴重漏水等工程

實際費用仍會依屋況、工程範圍與材料選擇調整。

30 坪、40 坪、50 坪透天預算評估方法

如果還在買屋或裝修前期，可以先用：

施工坪數 × 每坪約 8～12 萬元＝第一輪全屋翻新預算粗估

施工總坪數	每坪約 8 萬元估算	每坪約 12 萬元估算
30 坪	約 240 萬元	約 360 萬元
40 坪	約 320 萬元	約 480 萬元
50 坪	約 400 萬元	約 600 萬元

例如 40 坪透天，可以先抓約 320～480 萬元評估資金！

若另有屋頂、外牆、結構或複雜管線問題，預算還要往上調整。

以上為前期估算，實際費用仍以現場屋況與正式報價為準。

透天老屋翻新費用還要看這些成本

真正準備資金時，還要確認報價裡有哪些項目已經包含、哪些需要另外計算。

容易漏算的費用	常見內容	估價時先確認
設計與工程管理	設計規劃、圖面、現場管理	是否已包含在工程報價內
拆除與清運	舊裝潢拆除、廢棄物清運、材料搬運	是否依數量或施工條件另外計費
申請相關費用	室內裝修、簽證或其他依法需辦理的程序	本案是否需要申請、費用如何計算
設備與空調	冷氣、廚具、衛浴設備、熱水器等	報價包含設備還是只有施工
家具與軟裝	沙發、餐桌、床架、窗簾、燈飾等	是否另外保留入住預算

比較 40 年透天老屋翻新費用時，除了看總價，也要先確認每份報價的計價範圍，才不會開工後才發現還有設備、申請或家具費用沒有算進去。

40 年透天老屋翻新費用為什麼差這麼多？5 個價差關鍵因素

影響因素	為什麼會增加費用	屋主先確認什麼
屋況	漏水、壁癌、老舊管線可能增加基礎工程	是否有長期滲水、管線是否更新過
樓層與衛浴數	增加搬運、水電、防水與泥作量	樓層、衛浴數量、施工坪數
格局變動	可能牽動隔間、水電與排水	廚衛是否移位、樓梯是否調整
屋頂與外牆	透天常有額外防水與修繕	屋頂、外牆、門窗是否老化
工程深度	表面更新與全面翻新的內容不同	報價到底做到哪些基礎工程

價差因素 1：屋況越複雜，基礎工程費用越難只靠坪數估算

漏水、壁癌、管線老化等問題，有時要拆除後才能看清真正範圍。

如果問題來源沒有先處理，表面重新裝潢也可能再次損壞。

價差因素 2：樓層、坪數與衛浴數量會直接增加施工量

透天不只看總坪數，多一個樓層或衛浴，就可能增加搬運、水電、防水、泥作與設備工程，因此同樣 40 坪也不一定會有相同報價。

價差因素 3：格局、樓梯與廚衛位置變動會牽動更多工種

尤其廚房、浴室移位會連帶調整給排水；樓梯若需要大幅變動，也可能涉及結構與其他施工條件。

價差因素 4：屋頂、外牆、門窗與既有增建也是透天常見的大筆支出

透天還要把建築外部一起納入評估，如果漏水源頭在屋頂、外牆或窗框，只整理室內通常解決不了問題。

既有增建則要先確認建物現況與合法性，再決定能不能直接納入翻修。

價差因素 5：老屋表面更新與完整翻新的工程深度不同

看到兩個老屋案例價格差很多時，先比較水電、防水、泥作、外牆與屋頂有沒有處理，而不是只比較最後的總價。

▏同樣叫「老屋翻新」，工程做到哪裡，才是真正拉開價格的原因。

40 年透天老屋翻新費用怎麼分配？基礎工程、裝潢與軟裝怎麼抓？

預算類型	常見項目	優先順序
基礎工程	水電、防水、泥作、必要修繕	優先確認
裝潢工程	天花、地板、櫃體、廚衛設備	依生活需求配置
家具家電	冷氣、冰箱、沙發、床架	另外編列
軟裝	窗簾、燈飾、地毯、裝飾	最後調整

基礎工程：優先處理影響安全與後續維修的問題

40 年老屋如果預算有限，建議先保留水電、防水、必要泥作與屋況修繕，不要為了增加表面裝飾而刪掉日後難以重新施工的項目。

老屋看得見的完成度，要先建立在看不見的基礎工程上。

裝潢工程：決定完工後的機能與空間完成度

基礎問題確認後，再依生活需求安排天花板、地板、櫃體、廚衛與其他裝潢。

如果預算超出，可以先從非必要造型、櫃體數量或材料等級調整，而不是先刪除必要修繕。

家具、家電與軟裝：需要另外確認是否包含在總預算內

冷氣、冰箱、家具、窗簾與燈飾常不包含在工程報價裡，建議另外編列，避免裝潢完成後才發現入住預算不足。

替拆除後的未知屋況保留彈性預算

老屋有些問題只能拆除後確認，例如牆內管線、防水層或原有基底。

報價時可以先問清楚：

• 哪些項目現在已經可以確定價格？
• 哪些需要拆除後才能確認？
• 如果需要追加，會怎麼報價與確認？

不用先假設一定會追加，但要先知道哪些地方存在不確定性。

40 年老屋翻新有補助嗎？舊屋翻新施工前需要申請嗎？

老屋翻新政府補助：2026 年老宅延壽機能復新計畫

2026 年「老宅延壽機能復新計畫」針對符合條件的老舊透天住宅，提供結構安全評估、外牆、屋頂、管線、無障礙與部分室內安全改善等補助。

依現行辦法，透天住宅須為屋齡 30 年以上、6 層以下合法建築，全棟作住宅使用、所有權人為自然人，並先完成結構安全性能評估。

補助方向	透天住宅可補助內容	補助上限
結構安全性能評估	初步評估、詳細評估及相關審查	初步評估最高 1.5 萬元／棟；詳細評估最高 40 萬元／棟
建築物立面修繕	外牆立面修繕，依規定可包含太陽能光電板	1～2 層最高 100 萬元；3～4 層最高 200 萬元；5～6 層最高 300 萬元／棟
屋頂防水及隔熱	屋頂防水、隔熱改善	最高 20 萬元／棟
外掛式空調及外部管線安全改善	冷氣室外機、外部管線安全整理	最高 5 萬元／棟
室外無障礙改善	增設或改善室外無障礙設施	最高 5 萬元／棟
住宅室內部分修繕	居家安全、無障礙、給排水、電氣、燃氣管線及必要室內裝修	一般最高 20 萬元／戶；符合高齡或弱勢條件者最高 30 萬元／戶

上述透天補助項目與額度依現行補助辦法附表二整理。

各項補助都有金額上限，而且實際補助額不得超過該項工程經費的 65％，其餘費用仍須由屋主負擔。

另外，透天住宅的室內修繕屬於「加選項目」。

若要申請室內居家安全、管線或必要裝修補助，必須先申請或同時申請以下至少 1 項，並以該項目通過為核准前提：

• 建築物立面修繕。
• 屋頂防水及隔熱。
• 外掛式空調及外部管線安全改善。
• 室外無障礙改善。

因此，不能只拿一般室內裝潢項目單獨申請這項補助。

實際受理方式、預算額度與地方政府辦理進度仍可能調整，申請前應再確認房屋所在地政府的最新公告。

舊屋翻新工程要不要事前申請？先看工程內容與建物用途

不是所有 40 年透天翻新工程都要申請室內裝修審查，但也不能只用「自用住宅」判斷。

工程類型	法規上怎麼判斷	40 年透天施工前怎麼做
油漆、壁紙、家具、活動隔屏	不屬《室內裝修管理辦法》所稱室內裝修	一般不需辦理室內裝修審查
固定天花板、內部牆面裝修	屬室內裝修行為，是否須審查仍要看建築物是否屬法定申請對象	先確認建物用途與所在地規定
固定隔屏、分間牆變更	屬室內裝修行為，若同時涉及主要構造則另有建築法規問題	格局變更前先由專業人員確認
樓梯、樑柱、樓板等主要構造	不能只當一般室內裝修處理	設計前先確認結構與相關申請程序
外牆變更	可能涉及建築物外牆及其他建築管理規定	不宜直接施工，先向專業人員或主管機關確認
既有增建	重點在原有增建是否合法	先查使用執照、建物資料與既有合法性

依《建築物室內裝修管理辦法》，固定天花板、內部牆面、高度超過地板面 1.2 公尺的固定隔屏，以及分間牆變更，都屬法規所稱的室內裝修行為。

壁紙、家具與活動隔屏等則不在該定義內。

是否需要申請，仍要依建物用途、施工內容與所在地主管機關認定。

舊屋翻新施工實際準備順序參考

如果已經確定要翻修，可以先把資料準備到這個程度：

1. 確認建物資料：準備權狀、使用執照或建物登記資料。
2. 盤點既有屋況：記錄漏水、壁癌、管線、屋頂、外牆與增建情況。
3. 整理翻新需求：確認格局、廚衛、樓梯與哪些機能一定要調整。
4. 確認申請與補助：由專業人員依實際工程內容確認法規，再檢查是否符合補助條件。

先確認「房子現在是什麼狀態、準備改什麼」，後面的設計、預算與申請才有辦法一起評估。

40 年透天老屋翻新費用常見問題

結論：40 年透天翻新想抓預算，要回到屋況決定工程深度

40 年透天翻新真正要抓的，不只是「一坪多少」，先確認這棟房子有哪些基礎問題，再決定多少預算留給生活機能、材質與最後的空間完成度。

如果房屋符合條件，也可以同步確認 2026 年「老宅延壽機能復新計畫」的補助資格，以及施工內容是否涉及申請。

把基礎工程、預算與法規先梳理清楚，再進一步安排格局、機能與材質，後續的裝修選擇會更有方向！

老屋翻新設計公司怎麼選？易介從看不見的細節開始規劃

易介室內裝修設計在老屋規劃中，會把基礎工程、生活動線與收納需求一起思考，再延伸到材質交界、比例、收邊與光影細節，讓翻新後的空間不只重新變新，也更適合接下來長期生活。

以珠寶細節，雕琢家的藝術。

如果正在評估 40 年透天老屋翻新費用，可以先整理坪數、樓層、衛浴數量、已知漏水或壁癌問題、既有增建，以及這次一定要改善的生活需求，再帶著這些資訊和設計團隊討論！

易介室內裝修設計特色說明

特色項目	易介室內裝修設計特色說明
服務地區	以新北板橋為據點，服務台北、新北與北部生活圈，提供新成屋、中古屋翻新與老屋翻新規劃。
擅長風格	擅長灰白木質、現代簡約、北歐風、無印感、低飽和質感宅，屬於乾淨、安靜、有生活溫度的住宅設計。
空間規劃重點	重視玄關收納、客餐廚動線、玻璃隔間、系統櫃配置、電視牆整合與空間留白，讓家不只是看起來漂亮，也能符合日常使用習慣。
適合屋況	適合新成屋裝潢、中古屋翻新、老屋翻新、40 年透天老屋翻新，以及小坪數住宅、小家庭成家、雙北住宅改造。
適合族群	適合首購族、夫妻、小家庭、重視收納，希望家有質感與實用性的屋主。
服務項目	提供室內設計、室內裝修、室內裝潢、新成屋設計、中古屋翻新、商業空間設計、辦公室設計與住宅機能整合規劃。
溝通特色	偏向耐心溝通與生活需求導向。會先了解屋主既有屋況、格局限制、收納與生活習慣，再協助整理需求與工程優先順序。
推薦理由	易介的優勢在於風格穩定、機能明確、生活感強，不是只追求完工照效果，而是著重讓空間更好住、更好收、更符合屋主日常。

易介室內設計真實經驗分享：近 40 坪透天變身溫潤北歐無印宅

我們這棟近 40 坪的兩層樓透天屋齡真的不小了，當初最擔心的是牆面漏水，還有老舊水電與瓦斯管線的安全性。

一樓空間雖然大，但我們完全沒有格局頭緒，只知道喜歡簡潔溫暖的「北歐無印風」，很怕基礎工程沒做紮實，住沒多久就打回原形。

諮詢易介設計團隊時，讓我們最安心的是，他們沒有急著跟我們談風格跟裝飾，而是先把「基礎安全」這件事處理清楚：

• 基礎工程做得很扎實：團隊做了完整的抓漏與防水評估，把全屋水電、瓦斯管線重新配置拉線，連高功率電器的獨立迴路都先規劃好，住起來很有安全感。
• 一樓動線重新想過：原本我們對一樓完全沒想法，設計師建議把空間打通做開放式客餐廚加落塵區，把中段採光引進來，親友來作客都會提到空間變得比想像中開闊。
• 二樓「一廳兩房」的收納規劃：小廳變成我們睡前的私密起居室，兩間臥室做了平整的隱藏式櫃體，雜物都有地方收，比較貼近我們想要的北歐無印風該有的留白感。

入住一陣子後，每天回家看到木質調的溫暖光影，也不用再擔心老屋漏水或跳電的問題，這讓我們覺得，當初把基礎工程跟美感設計一起交給同一個團隊處理，是對的決定。

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電話	0933617999
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地址	新北市板橋區南雅南路二段 35 號 14 F
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設計費用	NT$3000~6,000／坪，其餘詳情請看官網。
工程監造費用	以總工程 10 ％計算 (含一年保固)

實際費用仍會依坪數、屋況、設計複雜度、施工項目與材料選擇而調整，建議以正式諮詢與報價單為準。